Impuestos de una compraventa

En una compraventa tenemos que partir de la base de que la decisión de quién tiene que asumir los gastos de formalización de la compraventa de una vivienda dependerá de lo que se pacte entre ambas partes. Habitualmente los gastos de formalización los asume el comprador, excepto el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana que lo paga el vendedor además de que es el sujeto pasivo de este impuesto.

Existe el problema cuando en la escritura hay una falta de previsión de quién asume este tipo de gastos o cuando se acuerda por las partes que quedan sujetos a la ley. Pero, ¿Qué dice la ley sobre el reparto de gastos? El articulo 1455 del código civil dice que los gastos de otorgamiento de escritura serán a cuenta del vendedor, y los de la primera copia y posteriores a la venta a cuenta del comprador salvo pacto contrario. Este articulo solo hace constancia a los gastos notariales originados por el otorgamiento de las escrituras de compraventa, pero no hace referencia a otros gastos de la venta como la inscripción registral o los impuestos que conlleva la venta.

De todos modos, no es necesario que estén incluidos puesto que el comprador es obligado al pago de los gastos de inscripción en el registro de la propiedad (voluntaria excepto que haya carga hipotecaria), de los impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, el IVA, y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este artículo no contempla qué parte es obligada a pagar el impuesto sobre bienes inmuebles, y tendríamos que remitirnos a la legislación que lo regula y determina si en la escritura no se recoge quien debe pagarlo.

Actualmente, este impuesto también se pude pactar y es válido en las escrituras que las partes se encarguen del impuesto determinado por la fecha de la firma de la compraventa. Aunque el pago de IBI le corresponde a la parte que fuera sujeto pasivo del impuesto el día 1 de cada año.

Gastos del alquiler

El alquiler de las viviendas se recoge habitualmente en un documento privado, y los gastos de formalización y gestión del contrato se abonarán dependiendo de si el arrendador es una persona física o jurídica. En caso de que el arrendador sea una persona jurídica, se establece en el articulo 20 de la LAU que los gastos del arrendamiento los tiene que asumir la parte arrendadora. En cambio, si el arrendador es una persona física tendrán que estar pactados en el contrato.

En conclusión, tenemos que tener cuidado cuando se repercuta a compradores o inquilinos gastos o impuestos donde el sujeto pasivo sea el vendedor o arrendador. En el caso de que no los pagasen, ayuntamientos o comunidades autónomas solos podrían dirigir su cobro contra el sujeto pasivo obligado a pagarlo.